La ocupación de un inmueble residencial en España es un tema delicado y que, dependiendo de la situación, puede requerir diferentes procedimientos legales. La legislación española ha establecido diferentes vías para que los propietarios o legítimos poseedores puedan recuperar su propiedad/ posesión en caso de ocupación.

INTRODUCCIÓN

Las últimas estadísticas publicadas por el Ministerio del Interior en España, en el año 2.023 (último registro contabilizado) en concreto, por “hechos conocidos’, se registraron un total de 15.289 casos de allanamiento o usurpación de inmuebles, siendo las provincias con más casos conocidos de usurpaciones o allanamientos de inmuebles Madrid, con 1.516 casos y Barcelona, con 4.610 casos.

En cuanto a los “hechos esclarecidos” de este tipo de delitos, el total asciende a 11.426, con Barcelona a la cabeza con 3.772 casos y Madrid con 1.212. Conviene reseñar que en las estadísticas citadas no se reflejan todas las okupaciones dado que algunas entidades/ propietarios no llegan a presentar denuncia y optan exclusivamente por la vía civil.

A continuación, desde Tarsso Abogados detallamos los pasos a seguir ante la ocupación de un inmueble residencial, basándonos en la normativa vigente y la jurisprudencia española.

ACTUAR CON INMEDIATEZ

  • Tiempo crucial: Cuanto más rápido actúes, mejor. Si la ocupación ha ocurrido recientemente (horas o días), será más fácil que la policía actúe de forma directa. En estos casos, las autoridades pueden desalojar a los ocupantes sin necesidad de pasar por un proceso judicial

AVISAR A LAS AUTORIDADES

  • Llamar a la policía: Si eres propietario o legítimo poseedor del inmueble, debes llamar inmediatamente a la policía. Si la ocupación ha ocurrido recientemente, pueden desalojar a los ocupantes sin orden judicial, siempre y cuando no hayan transcurrido 48 horas desde la ocupación y no se trate de una vivienda que los ocupantes consideren su residencia habitual. Conviene ser realistas e indicar que rara vez la policía y por distintas razones expulsa a los okupas.
  • Presentar una denuncia: Aunque la policía intervenga, siempre es recomendable presentar una denuncia por la ocupación ante la comisaría o el juzgado de guardia, ya que será necesaria para los procedimientos judiciales posteriores si los ocupantes no son desalojados de inmediato. La denuncia es el primer paso para abrir un procedimiento judicial que permita tomar acciones legales en caso de que no se logre un desalojo inmediato o los ocupantes presenten resistencia. En muchas ocasiones, la policía no puede actuar directamente (sobre todo si ya ha pasado cierto tiempo desde la ocupación), por lo que es fundamental abrir un proceso ante los tribunales que pueda ordenar un desalojo forzoso.

DEMOSTRAR TU DERECHO SOBRE EL INMUEBLE

  • Documentación necesaria: Prepara toda la documentación que demuestre tu propiedad o el legítimo derecho a poseer el inmueble (escritura de propiedad, contrato de arrendamiento, etc.).
  • Reunir pruebas: Aporta pruebas que demuestren la ocupación y el perjuicio que te está causando. Esto puede incluir fotografías, testigos, o cualquier otro documento relevante.

SOLICITUD DE MEDIDAS CAUTELARES (SI NO SE HA DESALOJADO)

Si la ocupación persiste tras el aviso a las autoridades, deberás acudir a la vía judicial. El procedimiento varía según la naturaleza de la ocupación:

  • Si se trata de una ocupación ilegal (okupas): Puedes solicitar el desalojo por vía penal o civil. En ambos casos, es posible pedir medidas cautelares, que permitan un desalojo preventivo mientras se resuelve el fondo del asunto.

Ante el incremento de casos de ocupación, la Fiscalía General del Estado dio un paso adelante en 2.020 para reforzar la protección de los propietarios con la Instrucción 1/2020, de 15 de septiembre, respondiendo a la creciente demanda social de una mayor defensa de las víctimas. A los fiscales se les indicó que solicitaran la medida cautelar de desalojo y restitución del inmueble en aquellos casos donde existieran claros indicios de usurpación y se comprobara que la situación causaba perjuicios al legítimo poseedor, justificando la necesidad de poner fin a la ocupación ilegal antes de la conclusión del procedimiento, para restaurar cuanto antes el orden jurídico afectado.

La realidad es que los tribunales han mostrado reticencia a conceder la medida cautelar de desalojo como forma de proteger a la víctima del delito de ocupación, sobre todo cuando el propietario es una persona jurídica. Los motivos alegados son diversos: que el titular no sufre un perjuicio significativo por la ocupación, que el inmueble no tenía un uso concreto o estaba en mal estado, o que no existe un daño tangible a la posesión, entre otros.

En la práctica, son muy pocos -por ser generosos- los fiscales que instan la adopción de la medida cautelar de desalojo, que tiene que estar debidamente fundamentada, y somos los letrados de las víctimas quienes tenemos que solicitarlo con escasa acogida por los tribunales. Si bien es cierto que, en noviembre de 2.022 los magistrados de la Audiencia Provincial de Madrid han acordado por unanimidad que con carácter general se estime pertinente que se acuerde la medida cautelar de desalojo y restitución del inmueble en aquellos supuestos en que se aprecien sólidos indicios de la ejecución del delito de allanamiento o usurpación y se verifique la existencia de efectos perjudiciales para el legítimo poseedor.

  • Si es un problema de arrendamiento (en el argot “inquiokupa”): Este caso se maneja bajo el ámbito civil y podría requerir un procedimiento de desahucio por falta de pago o finalización del contrato.

VÍA PENAL: DENUNCIA POR ALLANAMIENTO O USURPACIÓN 

  • Delito de allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal): Se aplica si los ocupantes han invadido una vivienda que es tu residencia habitual o un domicilio en uso. Es un delito grave y puede conllevar penas de prisión de 1 a 4 años. Aquí, la policía debería desalojar rápidamente a los ocupantes sin necesidad de una larga batalla judicial.
  • Delito de usurpación (art. 245 del Código Penal): Se refiere a la ocupación de una propiedad que no es la residencia habitual del propietario. Si no se trata de una vivienda que los ocupantes consideren su morada (por ejemplo, una segunda residencia), el propietario puede interponer una denuncia penal por usurpación, que puede conllevar multas y, en casos graves, penas de prisión. El proceso penal puede ser más lento, pero es una vía efectiva para desalojar a los ocupantes.

Si bien es cierto que en algunos casos se han reportado situaciones en las que mafias organizadas han facilitado contratos de arrendamiento falsos para intentar evitar que se considere un delito de usurpación o allanamiento, esto no «elimina» automáticamente el delito. La existencia de un contrato de arrendamiento falso no impide que las autoridades investiguen el caso ni que los tribunales lleguen a condenar a los ocupantes si se prueba que el contrato es fraudulento.

A este respecto, es importante señalar que, aunque estas tácticas pueden dilatar los procedimientos judiciales, no constituyen una solución legal válida ni garantizan la impunidad de los okupantes. Los propietarios afectados pueden y deben llevar el caso a los tribunales para que se investigue la autenticidad de los documentos y se actúe conforme a la ley.

VÍA CIVIL: INTERPONER UNA DENUNCIA DE DESAHUCIO

Ley 5/2018: Esta ley introdujo un procedimiento rápido de desalojo en la vía civil para los propietarios de viviendas o entidades sociales que sufran la ocupación de inmuebles. Debes presentar una demanda de desahucio por ocupación ilegal.

  • El juzgado puede dictar medidas cautelares para desalojar a los ocupantes de forma inmediata si se acredita que el demandante es el legítimo propietario o poseedor del inmueble, aunque ya hemos hecho mención anteriormente que en la práctica no funcionan.
  • Los ocupantes disponen de un plazo de 5 días para demostrar que tienen derecho a permanecer en el inmueble. Si no lo hacen, el juzgado ordenará el desalojo.

EJECUTAR EL DESALOJO

  • Si el juez resuelve a tu favor, se dictará un auto de desalojo. En este punto, si los ocupantes no abandonan voluntariamente el inmueble, se procederá al desalojo forzoso con el apoyo de la policía.
  • Conviene señalar en este punto que cabría la prórroga de la suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad que sería objeto de otra nota.

RECUPERAR LA POSESIÓN Y CAMBIAR CERRADURAS

  • Tras el desalojo, es recomendable cambiar las cerraduras de la propiedad y reforzar las medidas de seguridad para evitar futuras ocupaciones.
  • Notifica al ayuntamiento y a los vecinos para que, en caso de nuevas ocupaciones, actúen con rapidez y te informen.

POSIBILIDAD DE INDEMNIZACIÓN (OPCIONAL)

  • Una vez desalojado el inmueble, puedes valorar la posibilidad de reclamar daños y perjuicios si los ocupantes han causado desperfectos en la vivienda o si la ocupación ha generado pérdidas económicas (por ejemplo, en caso de alquiler frustrado).

RESUMEN DE VÍAS JUDICALES

  1. Vía penal (allanamiento de morada o usurpación).
  2. Vía civil (demanda de desahucio por ocupación ilegal).

RECOMENDACIONES

Si es el propietario de la vivienda:

  • Anote los datos personales de los testigos que hayan presenciado la ocupación.
  • No corte los suministros (luz, agua y gas) ni impida la entrada a quienes hayan ocupado la vivienda una vez se haya producido la ocupación, ya que esas conductas por parte del propietario podrían constituir un delito.

Si es un vecino:

  • Evite enfrentamientos con las personas que ocupan la vivienda.
  • Si es posible, grabe la ocupación desde un lugar seguro.
  • Avise al propietario de la vivienda

Otros consejos para proteger el inmueble de posibles ocupaciones:

  • Instalar sistemas de seguridad, como alarmas, cámaras, cerraduras reforzadas, etc., que impidan o alerten de cualquier intento de intrusión. La instalación de alarmas es el mejor método para conocer en tiempo real la ocupación y avisar a la policía para su desalojo inmediato.

Y como medidas preventivas:

  • Mantener la vivienda en buen estado y con apariencia de estar habitada, evitando dejar señales de abandono o descuido, como persianas bajadas, buzón lleno, etc.

Mantén tu vivienda con aspecto de estar habitada, incluso si te ausentas por periodos prolongados. Programadores de luces, plantas en los balcones y la recolección regular de correo pueden ser de gran ayuda.

  • Cerrar siempre con llave: Incluso en salidas breves.
  • Habla con tus vecinos: Ten siempre una vía de comunicación con algún vecino para avisar de posibles ocupaciones.
  • Cuidado con las vacaciones: Si te vas de viaje unos días, no lo publiques en redes sociales.

Cada caso puede ser distinto, por lo que desde TARSSO ABOGADOS, bufete especialista en procedimientos de desahucio y desocupación, con más de 25.000 mil procedimientos gestionados en toda su historia, recomendamos contar con la asesoría de un despacho especializado en derecho inmobiliario como el nuestro para seleccionar la mejor estrategia y agilizar el proceso, en este sentido, contamos con los servicios de abogado y procurador para la mejor defensa de sus intereses. Pueden contactar con nosotros a través de la siguiente dirección de correo: info@tarsso.com

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