El Tribunal Supremo establece que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos.
INTRODUCCIÓN
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.
La Sala se ha pronunciado por primera vez sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Desde Tarsso hemos abordado la Sentencia núm. 1.233/2024 de fecha 3 de octubre sobre tres cuestiones:
- Puntos principales de la Sentencia
- Cuáles son las novedades que introduce
- Impacto sobre las empresas que prestan este servicio
Esta sentencia del Tribunal Supremo aborda principalmente la posibilidad de prohibir el uso de propiedades en régimen de alquiler turístico dentro de comunidades de propietarios, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), reformada por el Real Decreto-ley 7/2019.
ASPECTOS RELEVANTES
Prohibición del alquiler turístico:
La Comunidad de Propietarios adoptó un acuerdo para prohibir el alquiler turístico, basándose en el artículo 17.12 de la LPH tras su reforma por el Real Decreto-ley 7/2019, que permite a las comunidades de vecinos limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad. La demanda impugnaba esta decisión argumentando que prohibir excedía la facultad de “limitar o condicionar”, ya que este artículo no menciona expresamente la “prohibición”.
1. Argumentación de la comunidad:
Los argumentos de la comunidad se centraron en las molestias y perjuicios ocasionados por la actividad de alquiler turístico, tales como ruido, destrozos en áreas comunes, problemas de convivencia y seguridad. Estos argumentos se presentaron para justificar la necesidad de prohibir dicha actividad.
2. Decisión del Tribunal Supremo:
El Tribunal confirma que la interpretación del artículo 17.12 de la LPH incluye la posibilidad de prohibir el uso turístico de las viviendas. Aunque el precepto utiliza los términos “limitar o condicionar”, la sentencia argumenta que prohibir es una forma extrema de limitar el uso, lo cual es válido conforme al principio de interpretación de las normas jurídicas (art. 3.1 del Código Civil), atendiendo al espíritu y finalidad de la ley, que busca regular el uso de las viviendas para evitar perturbaciones en la convivencia.
3. Interés casacional:
El recurso de casación alegaba que existía una jurisprudencia contradictoria sobre la interpretación del artículo 17.12 de la LPH en distintas audiencias provinciales. Sin embargo, el Tribunal Supremo señala que no hay tal contradicción y que la prohibición es un límite válido, no siendo necesaria una interpretación extensiva.
4. Coformidad con la Constitución:
La sentencia aclara que la prohibición de la actividad turística en las propiedades privativas no infringe el derecho de propiedad (art. 33 CE) ni la libertad de empresa (art. 38 CE), ya que estas facultades dominicales están sujetas a limitaciones legales o convencionales en función del interés comunitario.
5. Desestimación del recurso:
Finalmente, el Tribunal desestima el recurso de casación, ratificando la legalidad de la decisión de la comunidad de propietarios. Asimismo, se imponen las costas a la parte recurrente.
NOVEDADES QUE INTRODUCE LA SENTENCIA
Novedad principal:
Interpretación de la “prohibición” como forma de “limitación”: La sentencia aclara que prohibir el alquiler turístico es una forma válida de limitar el uso de la propiedad, bajo el artículo 17.12 de la LPH. Aunque el precepto no menciona expresamente la “prohibición”, sino la “limitación” o “condición”, el Tribunal Supremo establece que prohibir el uso turístico no excede las facultades otorgadas a las comunidades de propietarios. Esto marca un precedente importante, ya que no se trata de una interpretación extensiva, sino declarativa del alcance literal de la norma, en el sentido de que prohibir es el máximo grado de limitación del uso de la propiedad.
Impacto legislativo:
Este pronunciamiento es relevante porque aclara una zona gris en la aplicación del artículo 17.12 de la LPH. Hasta esta sentencia, existía cierta incertidumbre sobre si las comunidades de propietarios podían prohibir completamente el uso turístico de viviendas, dado que el precepto solo menciona la posibilidad de “limitar” o “condicionar”. El Tribunal concluye que la prohibición es coherente con la finalidad de la norma, que busca conciliar los derechos individuales de los propietarios con el interés colectivo de la comunidad.
En esencia, la sentencia interpreta que limitar puede incluir prohibir en situaciones donde el interés de la comunidad, como evitar molestias o problemas de convivencia derivados del alquiler turístico, así lo justifique.
IMPACTO DE LA SENTENCIA A LAS EMPRESAS DEL SECTOR
Esta sentencia del Tribunal Supremo podría tener impactos significativos en las empresas dedicadas al alquiler turístico debido a varios factores derivados de la interpretación que se realiza del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). A continuación, se detallan los efectos más relevantes:
- Mayor poder de las comunidades de propietarios. Fortalece la capacidad de estas.
- Aumento de incertidumbre en la expansión lo que afectará en su planificación estratégica.
- Incremento de litigiosidad Las empresas que ya tienen inversiones en inmuebles destinados al alquiler turístico podrían impugnar las decisiones de las comunidades de propietarios que aprueben la prohibición de esta actividad.
- Impacto en la rentabilidad, pérdida de inmuebles aptos para el alquiler turístico.
- Adaptación del modelo de negocio: Focalización en zonas turísticas donde es menos probable que las comunidades de propietarios impongan prohibiciones. Diversificación hacia otros tipos de alquiler, como el alquiler residencial de largo plazo, donde las restricciones son menos severas. Colaboración con las comunidades para obtener su apoyo o hacer concesiones que permitan continuar con la actividad de manera consensuada, como mejorar la seguridad o minimizar el impacto de los turistas en los vecinos.
En resumen, la sentencia avala que las comunidades de propietarios pueden, con una mayoría cualificada, prohibir el uso turístico de los inmuebles si así lo deciden, ya que tal prohibición es una extensión de la facultad de limitar o condicionar dicha actividad bajo el régimen de la LPH.
Esta sentencia puede suponer un obstáculo significativo para las empresas del sector del alquiler turístico, al aumentar la incertidumbre regulatoria y el riesgo de prohibición en muchas propiedades.
Para mitigar estos efectos, las empresas deberán adaptarse rápidamente a un entorno más regulado y buscar alternativas que les permitan mantener su rentabilidad en el marco de las nuevas restricciones legales.
En nuestra opinión, la referida Sentencia del Tribunal Supremo no tiene efectos retroactivos y por tanto, aquellos pisos turísticos con licencia en vigor no serán afectados. Cuestión distinta será la de aquellos inmuebles que no tengan en este momento la correspondiente licencia, a los que si les afectaría esta resolución.
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