El 25 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de Mayo, por el derecho a La Vivienda que establecía como requisitos de admisibilidad de las demandas, tanto en los procedimientos de ejecución hipotecaria como en los fijados en los número 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, que la parte actora sea gran tenedor de vivienda, que la vivienda sea la habitual del ocupante, que se acredite la concurrencia o no, de situación de vulnerabilidad económica de los ocupantes de la vivienda y para el caso en que exista una situación de necesidad social que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas.
INTRODUCCIÓN
Los requisitos establecidos por la nueva Ley y la ausencia de desarrollo y determinación de los mecanismos de conciliación e intermediación y organismos competentes para llevar a cabo los citados procesos, han provocado una situación de desamparo a los propietarios que requieren iniciar los correspondientes procesos judiciales para la recuperación de un inmueble. Sin embargo, para evitar que el acceso a la tutela judicial de los grandes tenedores de vivienda se ralentice más que el hecho en sí de dar cumplimiento a los requisitos establecidos legalmente, y teniendo en cuenta que los organismos oficiales que analizan y valoran la vulnerabilidad de quienes habitan los inmuebles son los servicios sociales de los Ayuntamientos en la mayoría de localidades, desde Tarsso, se entendió recomendable solicitar la evaluación e información de situaciones de necesidad social para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica de los ocupantes de las viviendas, a los Ayuntamientos de la localidad del inmueble, salvo en los casos de Cataluña a 2 excepción de Barcelona y Valencia, en los que las comunicaciones se dirigen además a La Agencia de l’Habitadge de Catalunya y Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo.
En el caso concreto de Barcelona (capital) las solicitudes se han de realizar al Institut Municipal d’Habitatge Barcelona que aún se encuentra desarrollando sus funciones con La Agencia de l’Habitadge. Respecto al procedimiento de intermediación y conciliación establecido legalmente, únicamente desarrollado en Cataluña, este se tramitará por la Agencia Catalana de Consumo. Así, una vez admitida a trámite la solicitud, el mediador informará a la empresa de la petición y explicará los hechos. La empresa cuenta con 30 días para contestar. Si acepta, puede formular una propuesta de solución o alegaciones. Si no acepta o no responde, se archiva el procedimiento.
Para el caso en que la empresa acepte, se traslada la respuesta a la persona consumidora que puede indicar si acepta o no la propuesta, o si está de acuerdo o no con las alegaciones de la empresa. Si presenta alegaciones se envían de nuevo a la empresa para que conteste en el plazo de 10 días. En el supuesto de que se produzca un acuerdo entre las partes, se archiva el expediente, y en caso contrario, el consumidor puede iniciar una solicitud de arbitraje ante la Junta Arbitral correspondiente.
ACTUACIÓN DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS
En relación con el requisito de procedibilidad de acreditar mediante certificación registral no ser Gran Tenedor de vivienda, el mismo ha sido de imposible cumplimiento durante varios meses desde la entrada en vigor de la Ley, ya que por parte de los Registros de la Propiedad no existía la posibilidad de obtener dicho certificado. Meses después se ha habilitado por parte del Colegio de Registradores un certificado específico que puede ser solicitado a través de su página de registro online específicamente nombrado “Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda”.
En la emisión del mismo se acredita específicamente conforme a los requisitos de la nueva Ley el número de fincas (o la inexistencia de ellas) a los efectos de acreditar si se es o no Gran Tenedor de Vivienda. No exento de ciertas dificultades técnicas (puesto que a veces identifica como titularidades de fincas los simples derechos reales sobre las mismas), al menos ha resultado un avance para poder dar cumplimiento a los requisitos de la Ley para la interposición de las demandas.
En cuanto a la tramitación de las solicitudes realizadas por los Grandes Tenedores por parte de las Administraciones Públicas, si bien se están admitiendo las solicitudes realizadas, se está optando en la mayoría de los organismos públicos por la vía del silencio administrativo, por lo que la declaración responsable de haber acudido a la Administración para obtener la información sobre la vulnerabilidad junto con la instancia realizada ha de ser suficiente para posibilitar la admisión a trámite de las demandas por parte de los Juzgados.
También es cierto que, aquellas Administraciones Públicas (en su mayoría Ayuntamientos), que han contestado a las solicitudes realizadas, no han resuelto ninguna de estas, únicamente han procedido a realizar requerimientos (poderes, titularidad inmueble etc..), sin que tengamos resolución alguna. De otro lado, tampoco se está poniendo en conocimiento de los grandes tenedores de vivienda el inicio del trámite y, en su caso, el inicio de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes en el plazo de dos meses, por lo que las acciones judiciales se inician aportando la solicitud a la Comunidad Autónoma y al Ayuntamiento de la localidad donde se encuentra sita la vivienda y Declaración Responsable de haber cumplido con el trámite legalmente establecido.
ACTUACIÓN DE LOS JUZGADOS
Conforme se ha señalado anteriormente, en la práctica judicial es requisito de admisibilidad el cumplimiento del art. 439 de la LEC y así se está procediendo por parte de nuestros Tribunales, que no admiten demandas que no cumplan con los requisitos fijados en la nueva Ley y para el caso en que hayan sido admitidas sin las premisas legalmente establecidas, con posterioridad se ha declarado la nulidad de actuaciones de oficio. Así, hasta la fecha, únicamente han sido admitidos criterios orientadores aprobados por los Jueces de Primera Instancia de Barcelona para la aplicación de la Ley por el derecho a la vivienda.
El objetivo es reducir la litigiosidad e introducir una mayor seguridad jurídica en las actuaciones judiciales, aunque el acuerdo no tiene carácter vinculante y se toma con respeto a la independencia de la que gozan los titulares del poder judicial. En los criterios orientadores citados, se destaca que los requisitos de procedibilidad que se prevén en el art. 439 de la LEC apartados. 6 y 7, no son aplicables a las demandas que se hubieran presentado con anterioridad a la vigencia de la Ley por el derecho a la vivienda, es decir, antes del 26 de mayo de 2023 desde cuyo momento se aplicará la nueva regulación que será objeto de subsanación conforme el art. 231 de la LEC en caso de que se apreciase incumplimiento de los requisitos por el Juzgado.
Así mismo, es reseñable que, respecto al trámite incidental de suspensión del procedimiento, entienden los jueces de Primera Instancia de Barcelona que no procederá su apertura fuera de los momentos procesales expresamente previstos de admisión de demanda y de inicio/despacho de ejecución. Desde nuestra experiencia, una vez iniciadas acciones judiciales aportando con la demanda la solicitud realizada a la Administración correspondiente solicitando la concurrencia o no, de situación de vulnerabilidad económica de los ocupantes junto a la declaración responsable, nos estamos encontrando que por el momento se está produciendo la admisión de las demandas que desde este Despacho se han interpuesto.
Es pronto para establecer un criterio nacional, ya que todavía nos encontramos en una fase incipiente y es probable que, como es habitual, se fijen diferentes criterios por parte de los Letrados de Administración de Justicia de cada partido judicial para la admisión de las demandas y hasta dónde llega el estricto requerimiento para cumplir con los requisitos exigidos por la nueva Ley.
©2023 TARSSO
Todos los derechos reservados.
El presente documento ha sido preparado a efectos de orientación general sobre materias de interés y no constituye asesoramiento profesional alguno. No deben llevarse a cabo actuaciones en base a la información contenida en este documento, sin obtener el específico asesoramiento profesional. No se efectúa manifestación ni se presta garantía alguna (de carácter expreso o tácito) respecto de la exactitud o integridad de la información contenida en el mismo y, en la medida legalmente permitida.
